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华润收购深万科
2001年10月31日11:14:04
北京青年报
3月8日，深万科（0002）就其股权变动一事发布提示性公告，称其第一大股东将由特发公司易为华润北京置地,公告称，公司原第一大股东深圳经济特区发展（集团）公司，已于3月6日签署股权转让协议，将其持有的深万科国有法人股51，155，599股全部转让给华润北京置地有限公司之全资附属公司FULLKNOWLEDGEINVESTMENTSLIMITED，转让股份占万科总股本的8．11％。有关手续正在报批之中，尚待主管部门批准。此外，华润北京置地有限公司已持有深万科B股17，073，528股，占万科总股本的2．71％。若此次股权转让成功，华润北京置地有限公司将合计持有万科10．82％的股份成为其第一大股东。
万科是国内著名的房地产开发公司，“万科城市花园”堪称业内精品。华润北京置地有限公司是香港华润创业有限公司的联营公司，已在香港联交所上市，其主营业务为北京市的物业发展与投资。
从１９９７年开始，华润就一直在打万科的主意，第一次失败了，这一次终于签署了协议，但是还要最终经过有关部门的批准股权转让的协议才能生效。如华润收购深万科成功，华远将和万科手拉手闯北京和中国的地产市场。为此，８日华润北京置地的董事总经理、同时也是北京华远房地产公司的董事长任志强先生接受了《北京青年报》记者专访。
为何两次收购深万科？
１９９６年通过合资占有北京华远房地产股份有限公司约７０％股权的华润北京置地成功地在港上市之后，就开始通过华远公司探讨过与万科之间的股权合作。１９９７年经与深特发（深圳特区发展集团公司，是深万科的第一大股东）和深投资的接触和同意后，任志强带着支票专门飞到深圳特发公司准备签署收购深万科前三名持股股东的股权。
万科的股权非常分散 １９８８年，万科就进行了股份改造。万科的股权分散程度在整个中国证券市场是比较特殊的，１９９３—１９９７年，其最大股东持股比例始终没有超过７％，１９９８年前１０名股东持股比例总共为２３．９５％，是一个典型的大众持股公司，较易成为收购对象。
同时，万科又是中国民营企业中少数的能连续１０年稳定、快速成长的企业之一，１９９８年其房地产业务在集团的盈利份额稳步上升至８９．８％。万科是证券市场上难得的“壳”资源，而深特发作为万科第一大股东，在经营上难以给万科支持。
万科需要什么样的大股东？
万科需要引进什么样的大股东？其实王石已经讲得很明白：专业化、有资金实力和融资能力，甚至有土地储备，所以并购方不外乎有资金实力的港资地产商和在港上市的中资地产商，因为内地地产商的实力还不够。万科有的是什么？品牌和市场占有率。
北京房产商感到压力 近３年以来，收购深万科的最大股权，一直是股市、房地产市场等等领域人们关心的话题。可是，这两天华润北京置地收购深万科的最大股权看样子是动真格的了，在现如今的北京房地产市场情况下，北京的一些发展商是如何看待这件事呢？昨天，记者采访了北京的三位房产商。太合房地产开发集团是最近刚刚股份制改造完成的一家房地产公司，公司董事长兼总经理邢巨臣先生对华润北京置地收购深万科感触颇深。他说，控股北京华远的华润北京置地公司收购深万科这一事件标志着在中国房地产业出现了真正意义上的强强联合，原因在于它不是简单的企业规模的叠加和扩大，它的实质内涵是实现了房地产强势资源的联合。
北京华远的土地储备在北京乃至全国的房地产企业当中都可以算是佼佼者；房地产企业同时又是以对资源的整合策划为核心业务的，企业对房地产市场的准确把握和前瞻性预测、对房地产资源的整合运作能力以及对房地产终端产品买方群体的影响力，构成了房地产企业实现持续性发展的必要条件，深万科在这方面可以称得上是中国房地产业的第一品牌，作为一家全国知名的房地产上市公司，深万科包含了深刻的管理内涵和资源运作能力。因此可以说，华远和万科的结合是使中国房地产业的这两种强势联合到了一起。
现代城的房产商潘石屹在接受记者采访时说：“这两大公司强强联手，像我们这样的发展商是挺有压力的，他们的结合是一种规模优势，两个优秀的公司结合了双方的优点，他们的竞争力更强了，许多发展商都会面临这个强大的竞争对手，对我们这样的房产商是更大的挑战，我们更得把房子盖好。”
问及是否也有过收购或被收购，以及合并的想法，潘石屹说他的想法是跨行业的，要有网络精神，把原来的界限打破，不仅仅是和房地产行业，也可以是与其他行业合作，这种不同的行业合作释放出来的能量会更大。
朝阳园的发展商香港人黄世达说，万科找了很久，也没有找到一家国外的公司收购它。国外的大地产公司也想开拓国内的房地产市场，但是我认为目前国内的房地产市场还不能吸引国外的投资基金，相关方面的配套服务不够市场化，市场的透明度还是不太高。
但在深特发的办公室准备签署合同时，深特发调整了自己企业的发展战略，使股权的转让未能成功，这次华润北京置地通过对专门收购深万科的股权而成立的专门公司从１９９９年底再次开始了收购的谈判。任志强第二次前往深特发参加了合同转让协议的谈判和签署。任志强说，如果该协议能顺利批准，华润北京置地则将同时成为深万科和北京华远这两个全国知名地产企业的控股股东。
收购深万科的意义是什么？
任志强说，华润北京置地在港上市时就在考虑如何使华远房地产公司以北京为中心的地产向全国发展，以及如何尽快使华远房地产公司在北京以集团购买为主向市场个人消费产品为主进行转换的工作，因此１９９７年华润北京置地的董事会就聘请王石担任了华润北京置地的独立董事。华润北京置地的董事会一直希望将中国地产界两个知名的企业有机地结合为一体，以发挥各自的优势，将华远取得大量土地储备和施工管理等方面的优势与万科市场化操作和物业管理方面的优势相结合，不但在北京并且在全国的各大中心城市创造机会和扩大规模经营。两个优势企业的合作必将在人才、信息、技术、资源、集团采购、管理和降低成本上发挥出１＋１大于２的增值效益。
如收购成功，两家公司接下来做什么？
目前华远和万科各自作为独立企业在分别运作自己的项目，任志强说，当收购被政府有关部门批准之后，两个企业就可能采取统一的行动或合作的方式发挥联合作战的能力去面对市场。如两个企业之间的干部交流和指挥系统的重组，如宣传策划和物业管理中的配合，如合理利用现有的土地储备资源等等，或许还有更大的设想。
好几年了，一直听万科企业股份有限公司董事长王石说想卖万科，１９９７年差一点卖成，后来第一大股东深圳经济特区发展（集团）公司在最后一刻改变主意而失败。其实经过十几年的发展，万科目前已成为国内房地产界的第一品牌，而作为这个品牌的创造者，王石为何想卖掉万科呢？王石说，其实就是一句话：“为万科引进有实力的大股东。”年初采访王石的时候，王石曾说希望２０００年万科能够“卖”个好买家，能够打通国际融资渠道，与一流的房地产公司实现强强联手。其实王石想卖掉万科，是有一些原因在里面的。王石在最近接受媒体记者的采访时，也多次阐述了他的“卖”点：
万科的模式被效仿很快
虽说万科成为国内房地产界的第一品牌，但王石认为这个“第一”有点虚，因为没有把国营开发商计算在内。从商品房开工面积来看，万科占的比例并不高，而同在８０年代成立的海尔、康佳、三九销售额已经上百亿。万科为什么落后了？王石一针见血地指出，万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式被模仿，现在万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模，形成区域市场垄断。
万科没有“地”
土地成本高是万科多年来没有解决的问题。在北京，万科拿不到一手的土地，如果能拿到和附近项目同样的地价，万科每平方米商品房的成本价格至少能下降５００—１０００元。更大的问题在于缺少资金。万科虽然是上市公司，并发行Ａ股和Ｂ股，但Ｂ股实际上已经失去筹资能力，Ａ股配股资金又远远不够。而滚动发展，万科将丧失市场扩张的良机，所以短期内必须筹到充裕的资金。万科直接到香港上市有很大难度，但如果万科被香港上市公司并购，或者与香港上市公司换股，都可以达到间接上市的目的。
《北京青年报》2001年10月31日
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